M2Crowd: inversión en desarrollos inmobiliarios desde 3,000 pesos

Siendo la primera plataforma de crowdfunding centrada en inmuebles, M2 Crowd ya comenzó a dejar huella en nuestro país

Eduardo Rivas 

Después de más de dos años de trabajo, en la segunda mitad del 2021 la startup M2 Crowd finalmente logró obtener la autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) para operar en nuestro país como una institución de financiamiento colectivo, o crowdfunding, como se le conoce comúnmente.

Sobre la autorización publicada en el Diario Oficial de la Federación a finales de julio pasado, más de dos años después de haberla solicitado —en febrero del 2019— Despertador Económico conversó con el director general de la compañía, el empresario británico estadounidense radicado en México desde hace 17 años Simon Dalgleish, quien incluso se presenta en Twitter como “más mexicano que el nopal”.

¿Cómo funciona M2 Crowd ?

Las personas que tienen un proyecto inmobiliario en construcción acuden al sitio en busca de financiamiento para poder llevar a cabo estos proyectos, la plataforma conecta a los inversionistas con los desarrolladores para fondear los proyectos, todo a través de Internet.

Proceso de autorización 

“Fuimos literal los primeros en presentar, cuando inició el proceso, no fuimos los primeros en conseguir la autorización (…) pero bueno, fuimos el cuarto de fondeo colectivo y el primero de fondeo colectivo inmobiliario”, narró Dalgleish, y explicó que hasta finales de julio de este 2021, la plataforma ya había fondeado más de 300 millones de pesos en más de 60 proyectos, con más de 5,000 inversionistas y 30,000 personas registradas que tienen la posibilidad de invertir.

Sobre la autorización, el empresario señaló que es importante para los inversores ya que les genera la confianza necesaria: “Yo sentí que la autorización era un tema súper importante desde el inicio, básicamente tenemos la filosofía de que, si bien obviamente en gran parte es por el bien del inversionista, cualquier inversionista va a querer tener ese respaldo”, pero a su vez señaló que también es importante para la empresa el estar apegada a las leyes y regulaciones “porque imagínate que estás operando, creciendo y todo bien, y ya de repente te dicen ‘cierra la operación’”.

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Expresó que el proceso para obtener la regulación fue difícil, en primer lugar porque tuvo que adaptar los procedimientos y regulaciones de Inglaterra a los solicitados aquí en México, además habló de los más de dos años y medio que duró el proceso el cual se alargó debido a los efectos de la emergencia sanitaria de Covid-19. Aclaró que a pesar de que el proceso entero duró alrededor de dos años y medio en realidad no estuvieron diariamente durante ese tiempo con esos temas sino que se entregaban documentos al regulador y ellos posteriormente contestaban pidiendo nueva información: “Ya entregamos, a ver hoy día y ya, estás esperando y de repente te llega otro requerimiento y entonces córrele para contestar y tener todo en norma”.

No solo eso, también constituyó un gasto monetario importante: “Al inicio pensamos que entre medio millón y 1 millón de pesos, y yo estimo que al final fue más, como 2 millones o un poquito menos, un poquito más. Sí representó un gasto importante para la empresa y eso es lo que representó, gasto, tiempo, esfuerzo, pero de nuevo yo insisto en que valió la pena”; estos gastos, explica, fueron sobre todo en asesorías legales, “los despachos es: hagamos reuniones, ponte de dos horas a la vez y les contamos: ‘mira, okay, se hace esto’ yo te digo, y luego ya tú me ayudas a ponerle en blanco y negro en papel para que yo lo puedo presentar”.

Y este esfuerzo, resalta, valió la pena por tener la seguridad de que el trabajo invertido en el proyecto no va a desaparecer, “al final de cuentas tenemos nosotros la seguridad de que no van a llegar mañana de repente: ‘Ah no pues deshicieron el changarro’”, pero también espera que esto reafirme la seguridad de los inversores y que aquellos que ya están registrados pero que no han invertido se decidan ahora que tienen una seguridad de las autoridades de que todo será legal y claro, “hay cinco de cada seis personas que están registrados que podrían ser de estos que están esperando a ‘primero quiero ver tu autorización’ y luego invertir”.

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Fondeo colectivo se adapta a los plazos de desarrolladores inmobiliarios

Hablando del funcionamiento del proyecto, Simon aclara que la mayoría de los proyectos son construcciones que están en desarrollo, asegura que no trabajan con cualquier persona que construya una casa sino que con desarrolladores experimentados con proyectos inmobiliarios concretos, “típicamente, y lo más normal, es que ya están muy avanzados, por ejemplo ya tiene cimentación, a lo mejor ya empezaron a construir y puede ser que quieran un poquito más de dinero para terminar”.

De acuerdo al empresario, el crowdfunding que M2 Crowd presenta apoya principalmente a los proyectos “empatando” sus gastos con sus ingresos, algo que es imposible de hacer con la banca tradicional: “Ellos (los desarrolladores) con su línea de crédito con el banco, pueden ir ampliando su crédito, pero entonces el siguiente mes van a pagar más intereses porque siempre tienen que pagar mes vencido, intereses sobre saldo absoluto”, señala que su empresa, sin embargo, les ofrece flexibilidad.

Explica que en el negocio de los inmuebles se requieren sumas importantes de capital al inicio porque se necesita pagar el terreno, permisos, excavación, cimentación, etcétera, por lo que iniciar en esto requiere inversiones iniciales fuertes que no se recuperan hasta que el proyecto está en etapas de preventa o de venta, pero esto es una vez que ya está construido mientras que, por otro lado, en las etapas finales, los gastos se reducen mucho y los ingresos aumentan, por lo que expone que “es un negocio sumamente intensivo de lado de capital, necesitas meter mucho dinero y de repente ya te empieza a llover dinero, ya no hay gastos”.

Si bien acepta que puede llegar a ser más costoso el hacer un financiamiento a partir de su plataforma que con un banco, lo atractivo es la flexibilidad que ofrecen pues cubren las necesidades de fondeo en momentos específicos del proyecto y con mayores facilidades para cubrir el pago que lo que ofrece la banca tradicional.

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Metodología para administrar riegos

Para los inversionistas por otro lado, M2 Crowd ofrece incluso un indicador de riesgo, esto porque, como bien lo expresa la plataforma en su página oficial: “Por más mínimo que éste sea, toda inversión conlleva riesgos”, y aunque los bienes raíces están caracterizados por ser inversiones bastante seguras cuyo valor aumenta con el tiempo, este riesgo es evaluado por los expertos de la compañía y presentado a todo aquel que decida llevar a cabo una inversión.

Esta evaluación de riesgo está determinada por una escala que va desde la nota más alta “A” que representa una nota excelente hasta una “D” que representa una calificación regular

Al respecto, Dalgleish comenta que se lleva a cabo un proceso exhaustivo para identificar los riesgos, proceso que inicia con el desarrollador; “estamos evaluando la desarrolladora, quién es, qué ha hecho, estados y cuentas financieras responsables, estados y cuentas bancarias, obviamente las identificaciones, luego los responsables”, posteriormente el proyecto, “planes arquitectónicos, calendario de obra, lista de precios”, incluso revisan el estudio de mercado en la zona para saber si los estimados de venta que plantean se ajustan a la realidad: “Ellos te dicen ‘yo te voy de vender por decir en 60,000 por metro cuadrado’ sin estudio de mercado, y dices ‘no pues en la Roma está en 40. ¿Cómo vas a llegar a eso?’”.

Finalmente explica que evalúan el inmueble, los detalles referentes al “predio, a ver cómo está la documentación, si está en su nombre, nombre la empresa y quiénes, a veces están en fideicomiso, todo lo que conlleva la documentación del inmueble y sobre los permisos, en dado caso dependiendo dónde están en el proceso, tendríamos también que tener que validar los permisos”. Con todo esto afirma que el proceso es largo pero que es lo mínimo para dar seguridad y que a pesar de todo también les da una ventaja sobre los bancos pues afirma que para la plataforma el proceso puede tardar de dos a tres meses pero que un banco generalmente tarda entre tres y cuatro.

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¿Hay inversión mínima?

¿Cuál es la cantidad mínima?

Un punto igualmente importante es que para invertir en estos proyectos es requerida una inversión de al menos 3,000  pesos.

Esta cantidad puede ser elevada comparándola con otro tipo de crowdfunding, al respecto, el empresario afirma que existen dos razones por las cuales se establece ese precio mínimo. En primera explica que el capital necesario para alcanzar las metas de financiamiento son elevadas, por lo que aceptar inversiones más pequeñas complicaría el que se cumplan las metas en los plazos estipulados, “nuestros préstamos no son de 2,000 pesos (…) nosotros estamos típicamente buscando entre 5 y 10 millones. entonces si lo hago de a 50 pesos, ¿pues cuándo voy a terminar?”.

Por otro lado también expresa que puede ser difícil involucrar a personas que invierten cantidades mínimas de capital a los proyectos, puesto que generalmente se trata de inversores no experimentados y por lo tanto pueden llegar a ponerse nerviosos si el proyecto se retrasa, si los estimados no se cumplen o si en su inexperiencia invierten capital que necesitarán a corto plazo y que no puedan recuperar como ellos lo esperan, “si es para largo plazo, para crecer, para patrimonio y que no lo vas a necesitar (en el corto plazo), adelante”.

Expresa que para él es frustrante la situación de la bolsa en México y las barreras que tuvo que afrontar cuando llegó a nuestro país y lo compara con una de sus primeras experiencias con las inversiones en su adolescencia: “Yo me acuerdo a los 14, 15, 16 años hice mi primera inversión, 200 dólares en un fondo de inversión (…) y llegué aquí a México y me fui a alguna casa de bolsa: ‘Me interesa invertir en la bolsa y ¿cómo se hace, qué tengo que hacer?’, ‘espérame, necesitas mínimo 500,000 pesos para invertir con nosotros’, y dije ‘¿pero por qué?’”.

Por esta razón, afirma que le molesta tener que poner algunas de estas barreras en su propia compañía pero que espera que en el futuro puedan llevar a cabo una apertura a tener inversiones más pequeñas que puedan permitir que cualquiera pueda invertir con ellos: “Entiendo tu punto… ¿por qué no 500? ¿Ó 50? Y tienes razón, o sea a lo mejor en algún momento vamos para allá”.